SOHO中国30亿美元卖身黑石背后，潘石屹和苏世民打的什么算盘？

在 " 子弹 " 飞了近一年后，黑石收购 SOHO 中国的传言终于尘埃落定。
6 月 16 日晚间，SOHO 中国在港交所公告称，Two Cities Master Holdings II Limited（由黑石集团控股）现金要约收购公司全部股份，收购价格为每股 5 港元，总额 236.58 亿港元，按照最后交易日收市价每股 3.80 港元算，溢价约 31.6%。
交易完成后，SOHO 中国现有控股股东将保留 9% 的股权。SOHO 中国将继续在香港证券交易所上市。
事实上，早在去年 3 月黑石就曾与 SOHO 中国进行私有化谈判，但最终以失败告终。当时有传言称是因为双方对收购价格没达成一致。
那么此次究竟是什么原因让黑石集团最终决定买下 SOHO 中国了呢？近几年业务表现并不好的 SOHO 是否还有收购价值？卖掉 SOHO 中国后潘石屹会彻底退出地产圈吗？
当年 SOHO 中国极盛之时，潘石屹曾意气风发，" 北京的 CBD 一半是我们建的。" 如今，这些繁华的 CBD 仍在，只是不再属于潘石屹。
收购 SOHO 中国的黑石集团是何来头？
此次收购 SOHO 的黑石集团，圈外的人可能对其所知甚少，但若提起其创始人 " 苏世民 " 这个名字，很多人可能会觉得有点耳熟。
没错，被称为 " 精英集中营 " 的清华大学 " 苏世民书院 "，就是由苏世民在 2013 年捐赠建立的。
2013 年 4 月，苏世民以个人名义捐赠 1 亿美元在清华大学创立 " 苏世民学者 " 项目，资助来自世界各地的学生在清华大学攻读硕士项目。


" 苏世民 " 是这位资本大亨给自己起的中文名，他本名叫史蒂芬 · 施瓦茨曼（Stephen A.Schwarzman），施瓦茨曼在德语里是 " 黑色 " 的意思。
1985 年他创办黑石时的合伙人叫彼得森，彼得森在希腊语里的意思是 " 大石头 "，所以公司叫黑石（Blackstone）。业务领域涉及私募股权基金、房地产基金等，素有 "PE 之王 " 之称。
黑石的主要投资风格是以低于重置成本的价格来收购成熟的物业资产，通过精准化管理与本土化收购扩大市场份额，然后将这些收购的成熟物业资产都整合到统一的投资管理平台上，实现品牌统一扩张和物业资产升值。
用一个简单的比喻来讲，黑石就像一个轻食沙拉店，低价批发一些蔬菜肉禽（整体购入），后将这些食材进行配菜加工处理（对资产包进行切割与处置），将低成本的零散食材组合、升级为轻食套餐（收购、管理、运营），以较高价格出售，并且通过快速配菜来实现高订单量，达到更高的总收益。
以 2007 年收购希尔顿为例。当时黑石斥资 260 亿美元收购了陷入危机的美国希尔顿酒店集团，经过管理整改后，在 2013 年将其送上纽交所。2014 年之后，黑石逐步清仓希尔顿股票，获取 140 亿美元左右的利润，成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。
这一次精准的 " 抄底 "，是苏世民最得意的资本运作作品之一。
黑石集团新发布的财报显示，2019 年黑石集团总收入 73 亿美元，较上年增长 7%。净收入 38 亿美元，较上年增长 18%。
苏世民在财报电话会上表示，2019 年对黑石而言是里程碑式的一年，1344 亿美元的募资额和 630 亿美元的投资额都创了纪录，自 2007 年 IPO 以来，黑石的 AUM 已经增长了 6.5 倍。
苏世民为什么要买 SOHO 中国？
知道了黑石集团的背景和其一贯的投资风格后，或许就不难理解其为什么会收购在别人看来业绩表现并不好的 SOHO 中国了。
一个重要的原因或许是，在当前的市场环境和各种因素影响下，SOHO 中国的价值实际上是被低估了的，而苏世民又热衷于 " 抄底 "。
SOHO 中国持有的资产一般都位于 CBD 区，例如望京 SOHO、光华路 SOHOII、外滩 SOHO、等，这是北京和上海地理位置和物业条件最好的一些写字楼。
据媒体报道，这些写字楼按照每平米 9 万元计算，其净资产也达到 620 亿元。而公司的市值却只有 180 亿港元，大约 165 亿元人民币，只有净资产的四分之一，显得非常便宜。
从这次最终的交易价格来看，黑石集团成功的将去年 40 亿美元的传闻收购价压到了 30 亿美元左右，收购成本再次降低。
黑石最终以 30% 的溢价就成功拿下 SOHO 中国，即便其不对 SOHO 中国做过多的经营管理，仅仅是将写字楼分拆卖掉，就能大赚一笔。
另外，黑石收购 SOHO 中国或许也和其在中国的商业布局有关。
黑石虽然是一家美国公司，但是对中国市场兴趣浓厚。收购希尔顿酒店的第二年，黑石便来到了中国。
2008 年，黑石创建了面向中国商业地产的经营管理机构——盈石资产管理有限公司，开始探索在中国的商业布局。
据投中网报道，自 2008 年黑石完成第一笔投资起，据不完全统计，黑石在中国房地产市场累计投资额接近 300 亿元，投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。其中，大部分投资发生在 2018 年以后。
目前，盈石中国官网上的信息显示，2008 年美国大型私募基金黑石成为战略投资人成立盈石（中国），至今盈石已从商业地产咨询顾问的身份蜕变成为商业地产资产管理人，旗下所运营管理服务的项目总资产价值近达 120 亿 ( RMB ) 。其参与的知名项目包括北京西单大悦城、上海第一百货商业中心等。
此次收购交易，也并非黑石与 SOHO 中国的首次交易。2008 年之后，苏世民多次来到中国，并和中国的一众房产大亨相识，这其中，就包括潘石屹。
2012 年，黑石与 SOHO 中国成立合资公司 " 盈石搜候 ( 上海 ) 有限公司 "，双方各持股 50%。潘石屹成为苏世民在中国最早的合作伙伴之一。


2018 年 4 月，黑石集团宣布，前 SOHO 中国总裁阎岩加入公司亚洲房地产部，并出任董事总经理一职。
2019 年 10 月，根据财新网报道，SOHO 中国有意分批打包出售旗下 8 个核心资产，估值超过 500 亿 -600 亿元，计划未来 2 年内完成交易。
彼时黑石集团联合新加坡一家国有控股公司成立买方团，有意收购 SOHO 中国在北京的光华路 SOHO、望京 SOHO 塔 3，以及在上海的 SOHO 复兴广场。
也正是由于这次结缘，为此后黑石集团私有化 SOHO 中国打下了合作基础。
潘石屹为什么要卖掉 SOHO 中国？
如果从近几年潘石屹的一系列动作来看的话，卖掉 SOHO 中国其实也在意料之中。
2014 年之后，潘石屹就开启了 " 卖卖卖 " 的模式，并在很长一段时间里被质疑是套现离场。
2014 年，SOHO 中国以 52.3 亿元人民币向金融街出售了 SOHO 海伦广场和 SOHO 静安广场；紧接着以 30.5 亿元人民币向携程旅行网出售位于上海的凌空 SOHO 部分物业部分。
2016 年 7 月，SOHO 中国宣布以 32.97 亿元人民币向国华人寿出售 SOHO 世纪广场。
2017 年 6 月，SOHO 中国宣布以 35.73 亿元人民币向吉宝置业出售虹口 SOHO。
2017 年 10 月，SOHO 中国宣布以 49.44 亿元人民币向基汇资本出售凌空 SOHO。
2019 年 6 月，SOHO 中国宣布 78 亿出售北京、上海的 13 个办公物业项目，其中包括北京望京 SOHO、银河 SOHO 以及建外 SOHO，上海 SOHO 东海广场、SOHO 中山广场的部分物业，出售金额近 300 亿。
纵观 SOHO 中国手握的楼盘，全都是位于 CBD 或者中心城区的优质资产，租金也都不便宜。潘石屹本可以舒舒服服当个 " 包租公 " 赚钱，为何要将这些资产卖掉呢？
有业内人士分析到，SOHO 中国的这些地产项目，虽然表面看起来很漂亮，但是资产的回报率却并不高，也就是说，SOHO 中国的资产虽然稀缺，但产生的现金流有限。
财报信息显示，2020 年 SOHO 中国租金收入约为 13.9 亿元，按照 600 亿元资产计算，租金回报率不足 2.5%。而 2020 年净利润只有 5.43 亿元，同比减少 58.83%；归母净利润 5.36 亿元，同比减少 59.77%。
而 SOHO 中国的写字楼生意之所以越来越难做，或许也与市场逐渐饱和，大公司自建写字楼而小公司付不起昂贵租金等因素有关。
但不管怎样，600 亿元的资产只产生不足 6 亿元的净利润，只有 1% 的回报率，可以说是很低了。另外，SOHO 中国 2019 年和 2020 年都没有分红，可能实在是可分的利润有限。
潘石屹也在今年 4 月透露出面临的困境，" 去年四月底，因为许多租户的经营举步维艰，SOHO 中国成熟项目的出租率下滑至低位。"" 我们退租的面积，欠费的金额是从公司成立以来最多的。"
而对于卖楼套现离场的质疑，潘石屹此前曾表示：" 做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO 中国永远在遵循这样一个原则。永远判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。"
除此之外，今年已经 57 岁的潘石屹，近些年来似乎也有了隐退之意。他醉心于摄影、写作、木工，并且乐于在社交平台分享。
2019 年 5 月，潘石屹还去参加了综艺节目《向往的生活》，化身 " 潘木匠 "，教何炅锯木头给小鸭子做鸭舍，又找到宝典《木工全书》爱不释手。
或许，这种悠闲、恬静、舒适的田园生活，才是潘石屹真正 " 向往的生活 "？
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